Wanneer je een stuk vastgoed koopt en financiert, is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de marktwaarde in verhuurde staat. Over het algemeen is een geldverstrekker namelijk maar in staat om gedeeltelijk de waarde te financieren. Wil je een pand aankopen of overwaarde realiseren door middel van een beleggingspand? Dan moet er een onafhankelijke taxateur, die volgens het model van de gewenste financier een taxatie kan uitvoeren, aan te pas komen. Puur en alleen om de marktwaarde in verhuurde staat te bepalen. Maar wat is dit nu eigenlijk precies?
Wat houdt marktwaarde in verhuurde staat in?
Bij het doen van een vastgoedaankoop wil je uiteraard weten wat de waarde hiervan is. Echter is er nog een tweede reden waarom dit belangrijk is. Namelijk met betrekking tot de verhuurhypotheek. In de meeste gevallen is een geldverstrekker ertoe in staat om maximaal zo’n 80 à 85 procent van de marktwaarde in verhuurde staat te financieren. Deze waarde ligt gemiddeld 5 à 10 procent lager dan de vrije verkoopwaarde.
Waarom ligt de waarde in verhuurde staat lager dan de normale waarde?
De waarde in verhuurde staat van vastgoed ligt lager dan de normale waarde. Dit heeft te maken met het feit dat je verhuurd vastgoed alleen inclusief het lopende huurcontract kunt verkopen. Aangezien er dan dus een huurder in het pand zit, zijn je opties gelimiteerd. Het is bijvoorbeeld niet mogelijk om er zelf te gaan wonen. Of om er zomaar een andere huurder in te zetten. Gezien deze beperking is er minder vraag naar dit type woningen. Kopers zijn vaker geïnteresseerd in vastgoed waarmee ze wel nog alle kanten op kunnen. Dit levert dus een kleinere totale markt op.
Wat bepaalt de waarde?
Al met al zijn er verschillende factoren die de waarde van vastgoed bepalen. Deze factoren tezamen bepalen de uiteindelijke prijs. Uiteraard zijn deze niet volledig, aangezien er bijna oneindig veel factoren een rol spelen. Desondanks steken sommige factoren er qua invloed bovenuit. En dus vinden we het belangrijk om deze in het rijtje op te nemen. Dit resulteert in de volgende factoren:
Locatie: De locatie is uiteraard enorm belangrijk. De locatie ligt namelijk vast. Wanneer dit in een gunstig gebied is gelegen, met een hoge vraag naar huurwoningen, heeft het een positieve invloed op de marktwaarde in verhuurde staat. De Randstad is een mooi voorbeeld van een locatie waar momenteel veel vraag is naar woningen. Ook zijn voorzieningen in de nabije omgeving van belang, zoals een winkelcentrum of supermarkt.
Type woning: Ook het type woning is belangrijk. Gaat het bijvoorbeeld om een appartement? Of echt om een volledige gezinswoning? Welke doelgroep heb je voor ogen als verhuurder?
Bouwkundige staat: De bouwkundige staat en onderhoud van het pand geeft in principe de kwaliteit van de woning aan. Verkeert deze in een goede staat? Of moet er nog veel aan gebeuren?
Duurzaamheid: Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol. Hoe beter het energielabel van vastgoed bijvoorbeeld is, hoe lager de energiekosten zullen zijn. Dit maakt de woning makkelijker verhuurbaar en zorgt eventueel voor een hogere huurprijs. Door het verbeteren van een energielabel kun je zelfs rentekorting krijgen en verbouwingen kunnen vaak tot 100% meegefinancierd worden.
Huurprijs: Zit er al jaren een huurder in de woning en betaalt de huurder een lagere huur dan de getaxeerde huurwaarde? Dan kan dit een negatieve invloed hebben op de marktwaarde in verhuurde staat.
Woningwaarderingsstelsel (WWS): Zodra een woning niet genoeg punten behaalt volgens het WWS, kan het zijn dat deze niet in de vrije sector valt. Wellicht ontvang je € 1.000,- per maand conform de huurovereenkomst, maar is de markthuur, bepaald door het aantal punten, slechts € 700,-.
Los van de nadelen die de puntenhuur kan hebben op de marktwaarde in verhuurde staat, kan een huurder ook naar de huurcommissie stappen, met alle nodige gevolgen van dien. Op de website van Huurcommissie vind je meer info over het puntenstelsel.
Verbetering: Tot slot mag ook een mogelijke verbouwing of kleine renovatie niet onbenoemd blijven. Een taxateur kan ook de marktwaarde in verhuurde staat na verbouwing bepalen door het aanleveren van bijvoorbeeld een verbeteradvies of offerte van een aannemer.
Contact opnemen
Dit is SLIM. Geen uitdaging gaan wij uit de weg. Wij helpen met een succesvolle financiering voor beleggingspanden. Neem vandaag nog contact met ons op.