Een schuld aangaan om het rendement op de vastgoed investering te verhogen. We noemen dit het hefboomeffect op vastgoed. Hoe werkt dit hefboomeffect en hoeveel extra rendement levert het op? We maken onderscheid tussen twee soorten effecten; de hefboom op het huurrendement en de hefboom bij meerwaarde. We geven van ieder effect een voorbeeld.
Het hefboomeffect op huurrendement
Een eerste effect van de hefboom is het huurrendement. Koopt u een woning volledig uit eigen middelen of investeert u maar een gedeelte van de aankoopsom en leent u het overige bedrag.
Stel, u heeft de beschikking over 200.000 euro aan spaargeld en u koopt voor dit bedrag een woning om te verhuren. U verhuurt de woning voor 1.000 euro per maand. De jaarlijkse bruto huurinkomsten bedragen dan 12.000 euro. Uw direct rendement op uw eigen inleg bedraagt 6,0 procent.
U koopt dezelfde woning aan, maar leent bij een financiële instelling een bedrag van 150.000 euro (rente 3,5 procent op jaarbasis). Zelf legt u 50.000 euro in voor de aankoop van deze woning. De rentelasten bedragen 5.250 euro per jaar. De jaarlijkse bruto huurinkomsten blijven 12.000 euro. De opbrengst van uw verhuurde woning is dan 6.750 euro per jaar. Op uw eigen inleg van 50.000 euro betekent dit een rendement van 13,5 procent.
Door het grootste deel van de aankoopsom te financieren, heeft u in dit voorbeeld nog 150.000 euro van uw spaargeld over. Hiermee kunt u meerdere beleggingspanden aankopen en een hoger rendement behalen, dan wanneer u volledig met eigen middelen een beleggingspand aankoopt.
Het hefboomeffect op de meerwaarde
In de afgelopen decennia heeft de waarde van vastgoed, met pieken en dalen, een stijgende trend laten zien.
Stel, u heeft een woning gekocht van 200.000 euro. De gemiddelde prijsstijging in de afgelopen 25 jaar is 4,9 procent per jaar. Dit betekent dat de woning na een jaar een waarde heeft van 209.800 euro. Wel of geen hypotheek op de woning, de meerwaarde of overwaarde is in beide gevallen 9.800 euro.
Het rendement daarentegen wordt wel beïnvloed door de hoogte van de eigen inbreng en de hypotheek op de woning. Indien de woning volledig met eigen middelen is aangekocht voor 200.000 euro, dan is het indirect rendement op de eigen inleg 4,9 procent. Maar bij de eigen inleg van 50.000 euro is het rendement maar liefst 19,6 procent.
Als u geen hypotheek neemt op de woning, dan is het totale rendement 10,9 procent. Als u telkens tot driekwart van de aankoopsom leent, dan behaalt u een rendement van 33,1 procent. Dankzij de hefboom kunt u met hetzelfde geïnvesteerde bedrag van 200.000 euro een veel hoger rendement behalen.
Ongewenst hefboomeffect Een hefboom kan in twee richtingen werken. Indien de woning tijdelijk niet wordt verhuurd, dan zal het rendement ook lager zijn. De maandelijkse rentelasten lopen bij leegstand immers gewoon door.
Dalen de woningprijzen, dan hoeft dit niet voelbaar in de portemonnee te zijn zolang de woning wordt verhuurd. Waar huizenprijzen pieken en dalen hebben, zien we dat huren jaarlijks blijven stijgen. Zolang u de woning niet verkoopt, merkt u er dus niks van. En ook hier geldt: hoe meer u heeft geleend, des te meer risico u neemt.
Contact opnemen
Dit is SLIM. Geen uitdaging gaan wij uit de weg. Wij helpen met een succesvolle financiering voor beleggingspanden. Neem vandaag nog contact met ons op.